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嘉兴在线新闻网     2017-12-16 20:42:19     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  最近一篇文章在网上广为流传,文章指出,根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%,据此得出的结论是——可怕!很多老百姓资产只剩下房子了!

  明源君认为,中国家庭的资产配置确实有很大的优化空间,但仅以中美两国对比,未免有失偏颇。事实上,就世界范围来看,房地产约占全球资产总值的60%,澳洲早在2014年就超过60%,经过过去两年的大涨,现在已经与中国基本持平,至于冰岛和挪威,则比澳洲还要高一些。挪威央行行长奥尔森在2016年IMF-WB年会期间接受《第一财经日报》专访时表示,我们非常担忧房地产泡沫。整体上,中国并没有高到离谱的程度,只是存在结构性的问题。

  01事实上,房产在全世界的主流资产中占比达60%

  2003年8月,国务院出台了著名的“18号文件”(即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》),将房地产业定位为国民经济的支柱产业,并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

  此后的十年间(2003年~2013)该行业迅猛发展,被称为中国房地产的“黄金十年”。与此同时,房地产绑架中国经济的讨伐之声也此起彼伏。

  在这样的背景下,祭出中美房产在家庭资产中悬殊的占比,很容易激发群体情绪;可是,如果将视野稍微放得更大一点,就会觉得比较平常了。因为视野小了犹如坐井观天,存在很大的局限性。

  其实,房地产巨大无比的总量,对世界各国来说都十分重要!

  去年,第一太平戴维斯斯(Savills)发布的报告《私人财富全球之旅》显示,2015年,在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中,房地产总产值接近217万亿美元(如下表所示),是世界生产总值的2.7倍左右,约占全球主流资产总值的60%,是国家、企业和个人财富的重要储存方式!

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▲数据来源:第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院

  这其中,住宅物业在房产的占比量最大,约占全球房地产总值的75%,涵盖了大约25亿户的家庭,因此与普通家庭财富之间有着密切联系,高端商业地产与农业物业则分别占13%和12%。

  平时大家看到的黄金,历史上总开采总量的价值仅6万亿美元,仅为房地产的1/36——在庞大的房地产总量面前,黄金顿时黯然失色。

  这主要是由于近年来,量化宽松的货币政策及其带动的利率下调,在压缩房地产回报率的同时刺激了全球资产价格的上涨。投资活动和资本增长之势已席卷世界各地的主要房地产市场,导致资产价格上涨。

  值得一提的是,《私人财富全球之旅》全球资产价值的计算未包括非正式的小区商业物业价值,具体包括:工作室、小型办公室、商铺和小型商用物业,因为它们不属于构成全球房地产市场的高端物业。可是,它们是构成经济增长和繁荣的主要部分,尤其是在新兴市场。如果将这些物业算进去的话,将远不止372万亿美元。

  02对大部分人来说,购置一套房子是保值增值的最好方式

  以上结论一定刷新了很多人的认知。虽然明源君也认为这略夸张,但这就是事实,而且从逻辑上来讲,这也是比较合情合理的。

  一、对普通民众来说,买房子是保值增值的最好方式

  相信不少人去年看过一条这样的新闻,“大叔扮乾隆皇帝骗走深圳富婆4000万,自称操控海外3000多亿皇家基金”。

  如此令人匪夷所思的骗术,竟然会有人相信,而且付出几千万的代价。网友们看完之后觉得深圳果然遍地是黄金。

  其实,就明源君了解,类似的事情还真不少。且不说骗术,很多土著因为旧改突然一夜暴富之后,自己去经营生意,或赌博、挥霍等,败家的也不少。一是因为就像中奖,巨额财富来得太突然,缺乏好的规划;二则很多土著受教育的水平并不高,跟外来者在市场上正面PK并没有优势。

  一个典型的例子是,深圳全市有1100余家社区股份合作公司(归原住民所有)、38万原住民。据不完全统计,这一群体集体资产市值达1.5万亿,可谓富可敌国!可是,截至2015年末,全市有超过30家股份合作公司事实上已接近倒闭!为啥坐着金山却混到了要饭的程度?明源君认为,是缺运营人才。

  一号平台数据中心研究显示,全市1000家社区股份公司的3800余名经营管理人员中,大专及以上文化程度的占5%,高中文化程度的占25%,初中及小学文化的占70%。这与万亿财富保值增值的人才战略需要极不吻合。而这类公司又不愿意引进外部人才!

  对于文化程度低的原住民来说,建个房子每个月收房租,是最保险的,过往拆迁中要太多现金的村民,多半不如要房子的财富保值增值。

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▲来源:胡润研究院

  其实对于文化程度高,在市场中竞争力强的人来说,多数也是如此。CHFS数据显示,在过去三个月里,城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3,财富处于缩水状态,有房家庭的指数为109.1,财富持续增长,这其中,有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1!

  俗话说,人为财死,鸟为食亡。即便像王思聪这样“交朋友从来不看对方有没有钱,因为都没有我有钱”的人,都在忙着寻找优质的投资标的,使财富的雪球滚大。普通的百姓,显然不能忍受自己辛辛苦苦赚的钱贬值。即便富人投资海外,也以购置房产居多(这个在后面还会谈到)。这也是为何在高压调控下,民众观望情绪浓厚,同时对“任志强预测2018年房价暴涨”之类的谣言十分紧张,甚至信以为真。

  二、美国人并非不喜欢买房,主要原因是太贵买不起

  当然,可能有人会说那是中国人“居者有其屋”的传统观念太重了,其他国家的人就不会这样。比如前不久,汇丰银行公布的一项调查显示,中国80、90后7成有房,比例居全球首位,而无房者中,91%今后5年内有购房计划。相比之下,美国、加拿大、法国等的“千禧一代”(相当于中国的80,90后),只有30%~40%有房。

  这其实也是一个比较大的偏见。

  传统观念认为,热爱自由的欧美国家的人们更喜欢租房,这与事实不符,他们对买房的事或许没中国人那么热衷,但依然倾向买房,拥有自己的房子是美国梦的一部分,之所以不买是因为买不起!这一点跟北上广深,以及四小龙城市的年轻人是一样的。

  美国居民调查的2016年月度数据显示,63%的受访者有房,26%的人在租房,11%的人与其他人租住在一起(如下图所示)。在无房的人里面,有59%的人年龄在34岁以下,64%的人年收入低于5万美金,43%的人住在郊区。

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▲来源:美国房地产经纪人协会、明源地产研究院

  数据显示,60%左右的购房者按揭首付低于全款的20%,首次置业的购房者则更低,该群体80%的首付低于全款的20%!尽管如此,还是有不少人买不起房。

  拥有自己的住房被强烈的认为是美国梦的一部分。80%的无房者和90%的有房者认为拥有自己的住房是美国梦的一部分(如下图)。可见,美国人对买房也有着强烈的愿望。之所以没有买房,不是不想买,而是买不起。

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▲来源:美国房地产经纪人协会、明源地产研究院

  2016年第二季度中,认为负担不起的占48%,而在第三季度则达到了57%。中国一二线也很类似,因为房价涨得远比收入快,越往后,越觉得负担不起。买不起,是大多数人还没有房子最主要的原因。

  事实上,2016年全年,美国约86%~87%的无房者表示想要拥有一个房子(如下图所示)。这跟汇丰银行对中国80和90后的调查数据十分接近(无房者中,91%今后5年内有购房计划).

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▲来源:美国房地产经纪人协会、明源地产研究院

  03 中国资产配置存在严重的结构性问题,富人热衷海外置业

  中国家庭总资产中,房产占比高达69.2%,接近美国的两倍,整体上来说,不是问题,因为世界平均水平都达到了60%,可是,这不代表没有结构性的问题。

  虽然个人持有物业可以比较有效的保值增值,但都这么干就会陷入经济学里的合成谬误——即一个事情,对一个人或少数人是对的,但大家都这么干的话就不对了,比如一个家庭勤俭节约或许可以致富,但整个国家都节约,那经济就要陷入萧条。

  一、中国存在结构性问题,部分城市房产占家庭总资产85%

  明源君身边好几个朋友,在深圳、珠海、东莞等地有房,还在寻思着将父母甚至爷爷的户口迁到深圳来,继续买。再加上本没有能力买的,看着房价蹭蹭蹭的往上涨,一咬牙,强行加杠杆,霸王硬上弓,买!这种群体行为也造成了预期的自我实现,使得任志强的预测永远是对的。

  造成的结果是,中国的房地产总价值占到了世界房地产总价值的四分之一。如果从人口上来计算,似乎还不太离谱,毕竟中国人口大约占世界的五分之一。可是,如果按照GDP来算的话,那就比较离谱了。根据IMF(国际货币基金组织)和世界银行的数据,2016年,中国GDP占世界的1/7,美国约占1/4。可是,2016年,仅卖掉北上广深的房子就几乎可以买下整个美国了!中国目前的房地产总市值/GDP为411%,远远高于世界平均水平的260%!

  中国家庭金融调查与研究中心参照瑞信财富报告的标准,将个人净财富在5万至50万美元之间界定为中等收入家庭。调查结果表明,中国中等收入家庭成年人口数量为2.17亿,平均财富为12.7万美元(折合人民币约81万元),规模和财富总额均居世界首位。但我们的成年人口中的中等收入家庭占比为21.4%,日本则接近60%。换句话说,中国的财富分配结构是金字塔形的,而日本、美国等呈橄榄形。

  其实中国居民的负债率不高。在中国,资产当中有5%是负债,美国是15%。所以才有企业和政府要降杠杆,家庭要加杠杆的说法。但是由于贫富差距大,这使得北京、上海、深圳等地的房地产在家庭资产中占比高达85%!深圳在930调控钱,居民平均存款一度为负数。老百姓富得或者穷得只剩下房子了,这显然是不合理的,对中国经济也是一个定时炸弹。

  根据美联储的数据,截至2016年二季度,美国家庭的总财富为89.1万亿美元,其中拥有的房地产净资产值约为15万亿美元(25万亿美元的房产减去9.5万亿美元的房贷债务总金额),占净资产的不到1/5。当然,其全部的房地产/主流资产依然很高,但是很大一部分物业是被机构持有的(民众通过投资REITs等间接持有物业).

  此前,明源君已撰文指出,美国房地产占美国GDP的12%左右,相比之下,中国只有6%左右。可是,2015年房地产投资占到GDP的14.2%(来源:国家统计局资料),而在2006年美国房地产泡沫的高峰时期,美国的房地产开发投资也才8.9%而已。这也是比较离谱的地方。

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▲来源:中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院

  对于想在这个行业长期干的开发商来说,也比较痛苦,因为房价涨,地价涨得更快。孙宏斌就直言,现在房地产行业是套利性亏损,花1万拿地,房子卖2万,接着又用3万拿地,行业风险很大。昨天,一开发商高管跟明源君吃饭时还谈到,他们之前在佛山拿的地一平一万多,现在限价一万多一平才能备案,根本没法卖!

  二、富人越来越热衷于跑到海外去投资,而且首选购置房产

  此前网上有一篇文章“富人都在悄悄撤退,工薪阶层却还在拼命买房”。明源君认为,有耸人听闻的部分,因为富人钱多,不可能都买房或者不可能都在中国买房,资产需要多元化配置;合理的部分是,近年来国人确实越发重视海外资产配置。而在众多海外资产配置标的物中,不动产最受青睐。

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  根据戴德梁行统计显示,2016年中国海外房产投资额高达383亿美元,是2010年投资额的10倍以上。之所以有如此之快的增长速度,一是由于国内资产收益率不断下降,房产市场政策愈发收紧,风高路险;二是人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年间,中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求,投资需求复合年增速预计为20.6%,投资金额预计将达 3.27 万亿元。

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▲来源:戴德梁行、明源地产研究院

  美国是中国投资者的首选地,2016年中国对美投资总额达到183亿美元,比2015年增长了四倍以上。英国方面,中国投资者借英镑走低的优势投资总额同比上升了32%。至于加拿大,更是曝出中国留学生1.5亿人民币购买温哥华最贵豪宅,激起加拿大民怒……过去一年,温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%!若非中国对资本外流的控制力度加大,2017年中国对外房地产投资要持续增长。

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  因此,说来说去,其实全世界都差不多。当然,不排除另外一种可能,那就是全世界都是有问题的。所以,明源君跟很多开发商交流,他们认为当前的调控影响了一二线城市的销量,但还是有一定的必要性,不然炒崩了咋办。

  


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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